Friday, August 12, 2016

איך מודדים שטח נטו מתוך שטח ברוטו נתון

איך מודדים שטח נטו מתוך שטח ברוטו נתון

מאמר זה מציע שיטה פשוטה יחסית למדידת השטח נטו ולהשוואה ותמחור של נכסים.
זאת כדי להקל על הקונה או השוכר הממוצע להשוות ולקבל החלטה על הנכס שהוא שוכר או קונה.
אחד הנתונים החשובים המגדירים את הנכס הוא השטח הנמדד ביחידות של מטר רבוע - מ"ר. 
השטח מוגדר כשטח ברוטו או שטח נומינלי והוא השטח המופיע ברישומי המקרקעין אישורי הבניה, השטח לתשלומי מיסים והשטח הנלווה לחתימת חוזים למכירה והשכרה.

הגדרת השטח ברוטו אינה מספיקה ואינה משקפת נכונה את השטח הנמצא בשימוש והעונה על הצרכים שעבורם משמש הנכס. 

בדיוק כמו שלהגדיר כי הנכס פונה לצד מערב ומשקיף לים זוהי הגדרה חלקית. קיים הבדל משמעותי בין נכס בקו החוף ובין נכס המשקיף לים במבט צר בין מגדלים שמסתירים את רוב קו החוף, הממוקם במרחק גדול מקו החוף.
מה שחשוב לנו בהגדרת השטח זה השטח השימושי עבור הצרכים שלמענן קנינו או שכרנו את הנכס.

בדירת מגורים חשוב לנו שטח החדרים נטו (אורך כפול רוחב בתוך החדר ללא עובי קירות). זאת בהנחה כי בדירה מספיק שירותים ואין צורך לבטל חדרים כדי להכשיר שירותים, אמבטיות ומקלחות .

הדרך הפשוטה יחסית להעריך שטח נטו של דירת מגורים היא לתכנן תכנון ראשוני ולמקם מספיק אזורי שירותים, לוודא שיש מטבח, סלון ופינת אוכל מתאימים לצרכינו. החדרים בגודל המתאים לא קטנים מדי להכיל מיטה, ארון, שידה, פינת עבודה. וגם שאינם גדולים מדי במידה כזאת שניתן להוסיף לדירה חדר שאנו זקוקים לו.
סיכום כל שטחי החדרים נטו יספק לנו את השטח האמיתי השימושי לצרכי המגורים שלנו. 

בשיטה זו יש לנו קנה מידה מדויק להשוות בין דירות שונות וגם לתמחר מחיר אמיתי למ"ר נטו. נופתע לגלות כי ההבדלים בין הדירות שאנו בודקים גדולים מאוד כאשר ההשוואה היא במדידה כל כך ממוקדת.

במבנים עסקיים נגדיר גדלי חדרים ואולמות המתאימים לחברה שלנו ונכין שרטוט עקרוני שיאפשר לנו להעריך את השטח נטו בגדלים הרצויים לנו . נקצה שירותים, מטבחונים, פינות מנוחה ואזורי שירות בהתאם לצרכי החברה ונמדוד את השטח נטו של החדרים . 

בהנחה שנקצה אותם שטחים בדיוק לאזורים שאינם חדרים בכל הנכסים שאנו בודקים נוכל להשוות את השטח נטו של המבנים השונים וגם לתמחר מחיר לפי שטח נטו.

במבנה מגורים נגלה שהנטו מהווה לפחות 75% מהשטח ברוטו . במבנים עסקיים אנו יכולים לגלות כי השטח נטו מהווה בדרך כלל 50%-60% מהשטח ברוטו.

ולסיום ממה נובעים ההפרשים הגדולים והשונות הגדולה בין מבנים בשטח ברוטו זהה?


בכל מבנה חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים. כולם שטחים נחוצים והכרחיים וכולם מהווים מרכיב חשוב בעלות הבניה. ההבדל בין נכסים מאותו סוג נובע מפרופורציות גודל המבנה, איכות התכנון, שטח קומה טיפוסית ומועד הבניה. פרמטרים חשובים שמשפיעים על היקף השטח נטו.

מאמרים בנושא תכנון פונקציונלי שכתבתי



No comments:

Post a Comment