מינימקס מהנדסים: איך לבחור את המבנה המתאים ביותר לחברה גדולה

איך לבחור את המבנה המתאים ביותר לחברה גדולה

כיום בשנת 2013, יש עודף במבנים חדשים למשרדים ולחברות הי טק בתל אביב ובגוש דן. מתפרסמות תוכניות להגדיל את העודף.

לא כל התוכניות יתממשו, מתחילים לבנות מגדל משרדים ותעשיה קלה לאחר שנחתם חוזה עם חברה גדולה שתאכלס חלק מהמגדל ותאפשר מימון להמשך הבניה .

דה מרקר 23/08/2012

קו הרקיע בגוש דן מתמלא במגדלים - ומחירי המשרדים כבר מתחילים לרדת

מי צריך כל כך הרבה משרדים מאת: עופר פטרסבוג, פורסם: 20.06.12 מתוך: ידיעות הנדלן

מחקר: רוב המשרדים שבונים בת"א לא מתאימיםלחברות

מגלובס נדל"ן 05/03/2013,

המבנים החדשים יאוכלסו מכיוון שהם גובים שכ"ד רגיל עם יתרון משמעותי של התאמת מערך הקומה לתוכניות שמספק הלקוח. באופן כזה כדאי לחברה שזקוקה לבינוי פנימי בעקבות שינויים ארגוניים לעבור למבנה חדש. החידושים בתחום התקשורת מוזילים את המעבר במרכיב היקר ביותר בו.

אנחנו במינימקס מהנדסים ליווינו חברות רבות בחיפוש ובמעבר למבנה חדש.

במאמר זה אציג את הקריטוריונים שלפיהם בחרנו את המבנה המתאים ביותר.

לעיתים בשיטת מכרז שבו הציעו לנו בעלי המבנים את המבנה שלהם.

עד היום ממוקמים משרדי רשות הטבע והגנים בירושלים במבנה שנבחר בעזרתינו עם הכלים המוצגים בהמשך.

היתרון בשילוב מתכננים פונקציונלים בצוות ההיגוי של בחירת מבנה חדש הוא ביכולת לנתח את השטח נטו האמיתי של המבנה המוצע.

להלן הקריטריונים שהגדרנו:

1. שיעור דמי שכירות מבוקש – חישוב שכ"ד עבור 10 שנים, ההצעה הטובה ביותר מקבלת את הציון 100. להצעות האחרות מפחיתים 1 נקודה בגין כל 100,000$ .

2. תנאי אופציה מעבר לעשר שנים אותה צורת חישוב לגבי חמש שנים נוספות.

3. אחוז ניצול שטח – המבנה בעל הניצולת הגבוה ביותר של נטו חלקי ברוטו לפי שיטת החישוב של מינימקס מקבל את הציון 100 . למבנים האחרים מפחיתים 1 נקודה בגין כל 100,000$ לפי הערכת כל אחוז לפי אחד חלקי מאה משכ"ד הזול ביותר לעשר שנים.

4. עלות תחזוקה שוטפת – המבנה הזול ביותר לתחזוקה שוטפת במשך 10 שנים מקבל את הציון 100. להצעות האחרות מפחיתים 1 נקודה בגין כל 100,000$ .

5. חניה – המבנה הזול ביותר בעלות חניה לעשר שנים מקבל את הציון 100 . להצעות האחרות מפחיתים 1 נקודה בגין כל 100,000$ . הצעה שמציעה פחות ממאתיים חניות נפסלת. להצעה שמציעה בין 200-250 חניות מפחיתים 20 נקודות ומשווים מול אותו מספר חניות בהצעה הזולה.

6. התאמת המבנה – המבנה הטוב ביותר עם המראה המוצלח ביותר מקבל את הציון 100.

7. זמן מסירת המבנה – ההצעה שמתחייבת לספק את המבנה בזמן הקצר ביותר מקבלת את הציון 100 . הצעות המתחייבות לספק מבנה מעבר לשנת יעד המעבר נפסלות. הצעות למבנים ללא אישורי בניה חתומים נפסלים.

8. מבנה ששייך רק לחברה – מבנים כנ"ל מקבלים את הציון 100. מבנים שבהם החברה היא הדייר הראשי שמתפעל את לובי הכניסה מקבלים את הציון 70. מבנים עם דיירים רבים ולובי כניסה מרשים עם שומר מקבלים את הציון 60. אחרים מקבלים את הציון 50.

9. מיקום המבנה, דוגמה לחברה שרוצה לעבור לקרית אריה, – קרית אריה, פ"ת – ציון 100, שאר פ"ת, קרית עתידים, רמת השרון – 90, רעננה, הוד השרון, ר"ג – 80 , יהוד, אור יהודה – 70 . מקומות אחרים יפסלו.

10. התאמת המבנה לצביון החברה – המבנה המתאים ביותר עם מספר הקומות המינימלי יקבל את הציון 100. למבנים האחרים יופחתו 10 נקודות בגין כל קומה נוספת.

11. מבנים בפארק המציעים מכון כושר , מסעדות ובית כנסת יקבלו את הציון 100. הפחתת הציון לאחרים תתבצע בהתאם למיקום המבנה. הפחתה מכסימלית למבנה בודד באזור 50 נקודות.

12. המבנה שמציע את המועד המאוחר ביותר לקבלת החלטה על היקף השטח הנוסף שיושכר יקבל את הציון 100, מבנה שאינו יכול להציע שטח נוסף להשכרה יקבל את הציון 50.

מס' סידורי	קריטריון	משקל	ציון	ציון משוקלל
1	שיעור דמי שכירות מבוקש לחודש כולל שטחי שירות (דולר)	2.5
2	תנאי אופציה להארכת תקופת שכירות	2
3	אחוז ניצול השטח (נטו חלקי ברוטו)	2
4	עלות תחזוקה שוטפת במבנה (כולל דמי ניהול וארנונה)	1.5
5	חניה - מחיר, כמות ואיכות (מקורה)	1.5
6	התאמת המבנה לדרישות הבינוי , מעטפת מבנה מתאימה להיי טק, כניסה ולובי ייצוגיים	1
7	זמן מסירת המבנה	1
8	מבנה ששייך רק לחברה עם לובי קבלה ייצוגי , אזור ושכנים מתחום היי טק	1.5
9	מיקום המבנה - גישה נוחה וזמינה לרכב פרטי וציבורי	2.5
10	התאמת המבנה לצביון החברה, שטח קומה גדול עם גישה נוחה למעבדות	1.5
11	מבנה בפארק שמציע מכון כושר, מסעדות , ובית כנסת	1
12	מבנה המאפשר קבלת החלטה על שטח נוסף במועד מאוחר יותר	1.5
	סה"כ נקודות	19.5